Корзина
  • Адвокат Арутюнов Х.Г.
  • Статьи
  • Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: новые подходы к правовому регулированию отношений
Контакты
Адвокат Арутюнов Х.Г.
+79282706820мобильный
+78632706820городской
+78632108866факс
Арутюнов Христофор Георгиевич
РоссияРостовская областьРостов-на-Донуул. Текучева 246, 3-й этаж, офис 9
Карта

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: новые подходы к правовому регулированию отношений

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: новые подходы к правовому регулированию отношений

Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов, связанных с созданием новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, необходимо вначале обратиться к истории развития законодательства в этой сфере. В советский период капитальный ремонт многоквартирных домов осуществлялся за счет государственных централизованных средств (например, ведомственными строительными нормами ВСН 58-88р «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312, определены порядок и условия государственного финансирования капитального ремонта многоквартирных домов).

Коренная ломка государственного устройства в 90-е гг. XX в. повлекла существенные изменения в регулировании отношений по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Особую актуальность этот вопрос приобрел в связи с принятием Жилищного кодекса РФ, вступившего в законную силу с 1 марта 2005 г.

Согласно ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и т.п.) соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы, которая устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства.

При любом способе управления многоквартирным домом плата на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должна зависеть только от размера жилого помещения, при этом не имеет никакого значения, на каком этаже и в каком подъезде находится квартира и сколько человек в ней проживает. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах возлагается на собственников помещений. До 2014 г. собственники помещений в многоквартирном доме, по общему правилу, самостоятельно определяют размер платы на капитальный ремонт общего имущества в таком доме и порядок ее внесения, что породило немало проблем на практике. В качестве иллюстрации можно привести следующие примеры.

Иск заявлен о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Суд, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что муниципальное образование обязано нести бремя содержания своего имущества, вносить обязательные взносы, связанные с оплатой расходов на капитальный ремонт доли в праве общей собственности на общее имущество домов, входящих в состав ТСЖ, в порядке и размере, установленными общим собранием членов товарищества.

При рассмотрении другого дела о признании незаконными действий администрации муниципального образования и об устранении допущенных ею нарушений суд пришел к иному выводу: товарищество собственников жилья утверждает, что действия администрации, а именно ее отказ в финансировании работ по капитальному ремонту многоквартирного дома и в заключении договора о предоставлении бюджетных средств на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, незаконны. В удовлетворении требования отказано, поскольку факт проведения капитального ремонта имущества многоквартирного дома не доказан.

Кроме того, нередки случаи обращения в Конституционный суд РФ с жалобами об оспаривании конституционности положения п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, согласно которому плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату по капитальному ремонту общего имущества в доме.

По мнению заявителей, оспариваемое положение не соответствует ст. 18 и 57 Конституции РФ, поскольку предусматривает взыскание данной платы за непроизведенный капитальный ремонт в доме.Еще одна проблема, на которую хотелось обратить внимание, касается широко обсуждаемого вопроса о том, что на граждан, ставших собственниками помещений в результате массированной и не всегда осознанной по последствиям приватизации, не должны быть возложены все затраты по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, включая накопленные за предыдущие годы долги государства и муниципальных образований. С целью урегулирования этого вопроса 21.07.2007 г. Президентом РФ был подписан Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который закрепил правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ. Кроме того, для многоквартирных домов, не попавших в адресную программу по проведению капитального ремонта согласно вышеназванному федеральному закону, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями предоставляются соответствующие субсидии. Однако всех этих мер оказалось недостаточно, и, как следствие, отсутствие должного регулирования отношений по капитальному ремонту многоквартирных домов стало настолько масштабной проблемой, что ее можно назвать одной из основных практически для всех регионов России.

Для разрешения создавшейся ситуации формируется новая система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов посредством основания соответствующих фондов.К основным причинам формирования и использования фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах можно отнести следующие.

Во-первых, собственники квартир не лучшим образом, как правило, справляются с этими функциями. Специалисты отмечают сложность решения на практике вопросов, связанных с размером платы на капитальный ремонт общего имущества. Объясняется это прежде всего тем, что собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно устанавливают размер платы и порядок ее внесения коллективно-договорным способом, что имеет отрицательные стороны, в частности трудности достижения взаимопонимания.

Во-вторых, с целью экономии средств собственники жилых помещений стремятся не проводить капитальный ремонт многоквартирных домов.
И, в-третьих, нецелесообразно на государство возлагать дополнительную обязанность по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, относящихся к частному жилищному фонду.

В 2014 г. собственники квартир будут уплачивать обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, минимальный размер которого определяется субъектами Российской Федерации и устанавливается в рублях с одного квадратного метра на единицу общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику. Как следствие, собственникам как квартир, так и нежилых помещений в таком доме будут принадлежать имущественные права на уплаченные денежные средства (ст. 36.1 ЖК РФ). Доля в праве на общие денежные средства, предназначенные на проведение капитального ремонта, является неотъемлемой частью права собственности на квартиру или нежилого помещения в таком доме. Другими словами, доля в праве на указанные денежные средства следует судьбе права собственности на такое помещение, т.е. при продаже квартиры новый собственник приобретает в собственность не только квартиру, но и долю в праве на общие денежные средства, которая равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника. Доля в праве на общие денежные средства у нового собственника помещения возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное им имущество в многоквартирном доме.

По мнению реформаторов, создается механизм некой «системы коллективного инвестирования», когда собственники квартир при поддержке государства будут совместно проводить капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

Будет ли формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах при участии государства способствовать развитию рынка жилищно-коммунального хозяйства? Сторонники реформы полагают, что в идеале такая организация рынка должна привести к более строгому контролю над проведением капитального ремонта. По мнению противников, это противоречит цивилистическим началам. Кроме того, угрозой для новой системы финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов является вероятность появления финансовой пирамиды.

В любом случае, как бы мы ни относились к нововведениям в сфере регулирования отношений по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, они уже приняты, и с этим придется считаться.

В целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в каждом субъекте Российской Федерации должны быть подготовлены и утверждены соответствующие региональные программы, которые формируются на долгосрочный период (на срок от 20 до 30 лет) с указанием очередности и сроков проведения капитального ремонта всех многоквартирных домов, находящихся на территории субъекта РФ, вне зависимости от того, какой способ формирования фонда капитального ремонта выбран собственниками помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от формы собственности помещений в таких домах и вне зависимости от того, требуется ли проведение капитального ремонта на момент формирования программы, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Следует также иметь в виду, что региональная программа капитального ремонта подлежит ежегодному пересмотру.

В целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, содержание региональной программы капитального ремонта должно включать в себя:

1) наименование муниципального образования субъекта Российской Федерации, на территории которого находится многоквартирный дом;

2) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

3) информацию об износе общего имущества многоквартирного дома, определяемом по результатам мониторинга технического состояния многоквартирного дома на момент включения такого дома в региональную программу капитального ремонта;

4) дату ввода многоквартирного дома в эксплуатацию;

5) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

6) плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе сроки выполнения каждого вида услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

7) дату проведения и вид последнего капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в региональной программе капитального ремонта определяется исходя из следующих критериев: износ общего имущества многоквартирного дома, определяемый по результатам мониторинга технического состояния многоквартирного дома; год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома; дата и вид проведения последнего капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома; наличие угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

А теперь более подробно остановимся на порядке формирования и использования фонда капитального ремонта. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников, в том числе субсидий Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.В бюджет фонда капитального ремонта подлежат зачислению следующие поступления:

а) взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме;

б) проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;

в) проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.

В настоящее время в законодательстве предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта:– формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;

– формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

Первый способ предназначен в первую очередь для собственников квартир, имеющих намерение принимать активное участие в проведении капитального ремонта своего многоквартирного дома. Необходимо учитывать, что решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (ст. 44, ч. 4 ст. 170 ЖК РФ). За такое решение должно проголосовать квалифицированное большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании (ч. 1. ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете в обязательном порядке должно быть оформлено протоколом, в котором отражается следующее:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного субъектом Российской Федерации;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;

3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

4) владелец специального счета (региональный оператор, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив);

5) банк, в котором будет открыт специальный счет. При этом кредитная организация должна соответствовать требованиям, указанным в ч. 2 ст. 176 ЖК РФ.

Органом государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливается срок, в течение которого должно быть принято и реализовано решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, в противном случае данный фонд будет сформирован региональным оператором.

Еще раз подчеркнем, что для принятия решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете требуется согласие квалифицированного большинства (не менее двух третей голосов от общего числа голосов) собственников помещений в многоквартирном доме.

Второй способ – формирование фонда капитального ремонта региональным оператором – предназначен для собственников квартир, не желающих или не имеющих возможности принимать активное участие в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.Суть данного способа заключается в следующем: в течение длительного периода (от 20 до 30 лет) собственники помещений, расположенных в многоквартирных домах, уплачивают ежемесячные обязательные взносы, за счет которых будет осуществляться финансирование капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с очередностью, установленной региональными программами. В роли координатора деятельности по проведению капитального ремонта многоквартирных домов выступает региональный оператор – специализированная некоммерческая организация, которая образована в форме фонда. На территории одного субъекта Российской Федерации может быть создано несколько региональных операторов.

Деятельность регионального оператора осуществляется за счет средств субъекта Российской Федерации, платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, и иных незапрещенных источников, установленных федеральным законодательством, регулирующим деятельность некоммерческих организаций.

Одна из основных обязанностей регионального оператора состоит в осуществление функций технического заказчика работ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. Помимо функций, предусмотренных ч. 1 ст. 180 ЖК РФ, функциями регионального оператора являются: 1) субсидирование части процентной ставки по банковским кредитам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах; 2) оказание бесплатной консультационной, информационной, организационно-методической помощи по вопросам организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также реализации иных программ в сфере модернизации жилищно-коммунального хозяйства, повышения энергоэффективности и энергосбережения, функционирования жилищно-коммунального хозяйства; 3) привлечение лиц, уполномоченных действовать от имени собственников помещений в многоквартирных домах, к приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ; 4) иные предусмотренные уставом регионального оператора функции. В целях осуществления функций, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, региональный оператор: 1) заключает договоры с собственниками помещений, принявшими решение о формировании фонда капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации; 2) организует начисление, сбор и учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора; 3) размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию, предусмотренную ч. 2 ст. 183 Жилищного кодекса Российской Федерации, ежемесячно в срок до 20 числа месяца, следующего за отчетным; 4) открывает на свое имя счет, счета в кредитной организации для аккумулирования взносов собственников помещений, принявших решение о формировании фонда капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора; 5) открывает на свое имя специальный счет и совершает операции по этому счету в случае, если собственники помещений на общем собрании собственников помещений выбрали регионального оператора в качестве владельца счета.Частью 1 статьи 173 ЖК РФ установлено, что способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом следует иметь в виду, что по общему правилу решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 2 года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ).

Созданный фонд капитального ремонта вне зависимости от способа его формирования обладает рядом особенностей:– строгое целевое расходование его средств (на ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; утепление и ремонт фасада; установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); ремонт фундамента многоквартирного дома (ст. 166 ЖК РФ));
– средства из фонда капитального ремонта по общему правилу не подлежат возврату, за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе.

Таким образом, предполагается усиление государственного регулирования в сфере проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Государство, сохраняя за собой рычаги контроля, взаимодействует с участниками этого рынка через региональных операторов, и именно им предоставляется возможность решать большинство вопросов. Вместе с тем собственникам квартир, имеющим возможность и желание принимать активное участие в проведении капитального ремонта только своего многоквартирного дома, можно дать следующие рекомендации.

Во-первых, следует иметь в виду, что ч. 5 ст. 170 ЖК РФ установлены ограниченные сроки для принятия решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете. Органом государственной власти субъекта Российской Федерации определяется срок, в течение которого должно быть принято и реализовано решение о формировании фонда капитально ремонта на специальном счете. Решение, принятое после истечения установленного законом срока, исполнению не подлежит.Во-вторых, способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен, однако решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 2 года после направления региональному оператору соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ). При этом взносы, перечисленные ранее в фонд капитального ремонта на счет регионального оператора, не подлежат возврату.

В-третьих, следует иметь в виду, что основное отличие формирования фонда капитального ремонта на специальном счете от формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора заключается в том, что на специальном счете могут аккумулироваться денежные средства, уплаченные собственниками помещений только в одном многоквартирном доме, и, соответственно, только эти средства и будут расходоваться на проведение капитального ремонта данного многоквартирного дома.

vkontakte facebook twitter